Służebność przesyłu – na czym polega i jak jest ustanawiana?

Definicję służebności przesyłu określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 305. Zgodnie z treścią wymienionego artykułu „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w Art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

W myśl Art. 49 do urządzeń, które mogą być objęte prawem służebności przesyłu, zostały zaliczone m.in. urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, takie jak wodociągi, rurociągi ciepłownicze, odprowadzania pary, gazu (gazociągi), energii elektrycznej – słupy i linie elektroenergetyczne oraz inne urządzenia będące własnością przedsiębiorcy i posiadające istotne znaczenie dla gospodarki kraju.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 lipca 2019 r., V ACa 54/19:

„Istotą prawa służebności przesyłu jest uprawnienie przedsiębiorstwa przesyłowego do korzystania z cudzego gruntu w zakresie umożliwiającym eksploatację przechodzących przez ten grunt urządzeń służących do przesyłania pary, gazu, wody czy energii elektrycznej.”

Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń będących własnością przedsiębiorcy, przedsiębiorca może żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Natomiast, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, będących składową jego przedsiębiorstwa, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Forma oraz istotne postanowienia umowy o ustanowienie służebności przesyłu
Służebność przesyłu powstaje w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci i urządzeń położonych w obszarze danej nieruchomości (sieci gazowe, wodociągowe, ciepłownicze itd.) bądź biegnących nad jej powierzchnią (linie elektroenergetyczne).

Służebność przesyłu może powstać również z mocy orzeczenia sądowego lub też na skutek zasiedzenia.

Podstawową formą zawarcia umowy służebności przesyłu jest forma aktu notarialnego. Przemawia za tym zapis Art. 245, § 2. ustawy z dnia 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, mówiący o tym, że do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, z których jednoznacznie wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (Art. 158).

Akt notarialny w zakresie ustanowienia służebności przesyłu sporządza notariusz. Treść aktu notarialnego zawiera przede wszystkim dane osobowe stron, które zawierają umowę służebności przesyłu:
w przypadku osób fizycznych oprócz imienia i nazwiska w akcie notarialnym podaje się również nr PESEL,
dane przedsiębiorstwa obejmują pełną nazwę przedsiębiorstwa, numer REGON oraz dane osoby upoważnionej do podpisania umowy w imieniu tego przedsiębiorstwa.
W treści umowy – aktu notarialnego wyróżnia się nieruchomość, dla której ustanawia się służebność przesyłu z podaniem adresu administracyjnego nieruchomości (województwo, powiat, gmina, obręb ewidencyjny, numer działki), powierzchnię nieruchomości zajętej przez urządzenie przesyłowe, oraz numer księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Istotną część umowy o ustanowienie służebności przesyłu stanowią zapisy w zakresie praw i obowiązków stron zawierających umowę. Umowa o ustanowienie służebności przesyłu powinna w swej treści pozwalać przedsiębiorcy na korzystanie z nieruchomości obciążonej w taki sposób, aby to korzystanie było jak najmniej uciążliwe dla właściciela nieruchomości.

W umowie powinny znaleźć się jasne i konkretne zapisy odnośnie możliwości udostępnienia części nieruchomości w celu technicznego przeglądu urządzeń przesyłowych oraz ich naprawy bez konieczności zgłaszania wejścia na teren, właścicielowi nieruchomości.

Umowa powinna również zabezpieczać interes właściciela nieruchomości obciążonej. W przypadku powstania jakiejkolwiek szkody, powstałej w wyniku działania urządzenia przesyłowego, właścicielowi nieruchomości obciążonej, niezależnie od opłaty za służebność przesyłu przysługuje odszkodowanie.

W umowie o ustanowienie służebności przesyłu należy określić wysokość wynagrodzenia oraz zasady i terminy płatności tego wynagrodzenia.

Jednym z istotnych elementów umowy jest zapis wskazujący osobę – płatnika podatku od nieruchomości. Z datą podpisania aktu notarialnego o ustanowieniu służebności przesyłu określa się, że wszelkie podatki związane z nieruchomością w zakresie objętym służebnością przechodzą na przedsiębiorcę.

W przypadku zbycia przedsiębiorstwa przez jego właściciela, służebność przesyłu przechodzi na nabywcę urządzeń przesyłowych. Natomiast w przypadku zbycia nieruchomości gruntowej obciążonej służebnością przesyłu, nabywca nieruchomości – wstępuje w prawa i obowiązki ustanowione w umowie służebności, co oznacza, że nabywca nabywa nieruchomość obciążoną służebnością przesyłu.

Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, dla których ustanowiono służebność, a które utrudniają korzystanie z nieruchomości.

Do aktu notarialnego ustanawiającego służebność przesyłu dołącza się załączniki, takie jak:

wypis z rejestru gruntów,
wyrys z mapy ewidencyjnej z naniesionym na tej mapie przebiegiem sieci będącej przedmiotem umowy służebności przesyłu,
wykaz powierzchni objętej służebnością przesyłu.
W przypadku, gdy sieci bądź urządzenia posadowione na nieruchomości uniemożliwiają prowadzenie normalnej gospodarki (np. przebieg linii elektroenergetycznych przez tereny leśne), wskazanym jest, aby do umowy dołączyć mapę z naniesioną na niej trasą przebiegu sieci, sporządzoną przez geodetę uprawnionego. Dokonany przez geodetę pomiar powierzchni staje się podstawą do precyzyjnego naliczenia wynagrodzenia za ustanowioną służebność przesyłu jak również do uiszczenia do organu podatkowego należnego podatku.

Przeczytaj: Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej – jak uzyskać?

Wpis prawa służebności przesyłu do księgi wieczystej
Do powstania służebności przesyłu nie jest konieczne wpisanie tego prawa do księgi wieczystej.

Natomiast w przypadku, gdy prawo służebności przesyłu zostanie ustanowienie poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, prawo ustanowione tym aktem ujawnia się w treści księgi wieczystej.

Notariusz, niezwłocznie po sporządzeniu aktu notarialnego ustanawiającego służebność przesyłu, za pośrednictwem systemu elektronicznego składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego właściwego dla miejsca prowadzenia danej księgi wieczystej, o ujawnienie w księdze wieczystej prawa służebności przesyłu.

Z chwilą rejestracji złożonego wniosku o wpis w dzienniku ksiąg wieczystych, w dziale III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia” zostaje zamieszczona wzmianka o złożonym wniosku o wpis. Wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Dokumenty stanowiące podstawę wpisu do księgi wieczystej notariusz dołącza do złożonego wniosku w terminie trzech dni od dnia zainicjowania postępowania elektronicznego.

Służebność przesyłu niezależnie od trybu, w jakim została ustanowiona, jest chroniona przed działaniem rękojmi przez Art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Przeczytaj: Co to jest wzmianka w księdze wieczystej?

Wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu
W zamian za ustanowienie służebności przesyłu właściciel nieruchomości obciążonej tym prawem otrzymuje wynagrodzenie. Z uwagi na to, że:

„ustanowienie służebności przesyłu wiąże się z pewnymi utrudnieniami w rozporządzaniu swoją własnością, wysokość wynagrodzenia powinna stanowić pewien ekwiwalent za ograniczenie uprawnień wynikających z prawa własności, w granicach tego ograniczenia”.

Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 sierpnia 2014 r., sygn. II CSK573/13, OSNC 2015, nr 7-8, poz.90; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2017 r., sygn. II CSK 505/17.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie jest tożsame z odszkodowaniem.

Według Sądu Najwyższego wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być nawet wyższe od odszkodowania gdyż obejmuje ono taką szkodę niemajątkową w postaci znoszenia niedogodności wynikającej z ustanowionej służebności oraz szkodę majątkową, jeśli powstała, co z reguły ma miejsce (Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 września 2018 r., sygn. V CSK 437/17).

Zasiedzenie służebności przesyłu
Zgodnie z obowiązującą ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, służebność przesyłu, podobnie jak służebność gruntowa, może być nabyta przez zasiedzenie (Art. 292).

Warunkiem zasiedzenia jest wymagany okres nieprzerwanego posiadania urządzenia. W przypadku nabycia w dobrej wierze wymagane jest, aby posiadacz korzystał nieprzerwanie z urządzenia przez okres 20 lat. Natomiast w przypadku nabycia w złej wierze okres korzystania z urządzenia jest wydłużony do 30 lat.

Ponieważ przepisy z zakresu służebności przesyłu zostały wprowadzone do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny z dniem 03.08.2008 r. okres nieprzerwanego posiadania urządzeń przez przedsiębiorców przesyłowych nie może być liczony z datą wcześniejszą.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Źródła:
Księga.net wieczysta;
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 lipca 2019 r., sygn. V ACa 54/19.
Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 września 2018 r., sygn. V CSK 437/17.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 2014 r., sygn. II CSK573/13, OSNC 2015, nr 7-8, poz.90.
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2017 r., sygn. II CSK 505/17.